Физическое лицо обязано регистрироваться в качестве ИП, если осуществляемая им деятельность является деятельностью особого рода, а не только с совершением возмездных сделок.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Если же имеются достаточные основания считать, что признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в общеустановленном порядке.

У. Борисова, эксперт журнала «Нормативные акты»